公募REITs再添新品!华夏越秀高速公路REIT正式获批


近期,由华夏基金、中信证券联合越秀集团共同打造的华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式获批!


作为一类创新型基金产品,公募REITs凭借低投资门槛、与股债的低相关性、可场内买卖等特性,获得越来越多投资者关注。这种投资品种有什么特点?适合哪些人群投资?
01
REITs是什么?
我能买吗?


REITs音同“瑞次”,英文全称Real Estate Investment Trusts,直译通常称为“不动产投资信托基金”。

什么是REITs ?

它将底层资产证券化,由基金持有人按出资比例分享收益,共同承担风险,本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。范围涵盖涉及铁路、公路、园区、仓储物流等等,是重要的资产配置工具。


画个重点:简单来说,REITs就是针对那些没有大量资本直接投资于不动产(比如高速公路、附近的产业园区等等)的普通投资者,将不动产等分成小额有价证券,让公共投资者可以通过公募基金以小额资金参与以获取不动产类资产的回报。

相比于直接投资不动产,公募REITS的优点


REITs最早起源于60年代的美国,发展至今全球REITs规模超2万亿美元,美国占比65%,日本、新加坡发展迅速,成为亚洲REITs主要市场(数据源自:ERPA,泽平宏观,截至2021/6/30)


以REITs发展较为成熟的美国市场为例,其中90%以上是权益类REITs。从投资收益来看,统计过去25年各类REITs的年均复合收益率可以看出,REITs整体平均收益率为11.74%,其中基础设施、数据中心、大众仓储类REITs是其中复合回报最高的三类,而基础设施REITs由于流动性较高、收益相对较为稳定,又在各类REITs中收益率占据首位。

历史业绩数据不预示未来表现,不代表产品投资建议。

02
基础设施REITs率先起航
有何特点?


2020年4月30日,中国证监会和国家发展改革委联合颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着我国基础设施公募REITs试点拉开帷幕


基础设施公募REITs80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额,通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利,以获取基础设施项目租金、收费等现金流的工作为主要目的。采取封闭式运作,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。投资价值主要体现在以下几个方面:


❤ 长期投资收益可观基础设施REITs的底层资产优质,有望获得现金流分配,又能获取底层资产增值通,常具有持续创造收入的能力,有望为持有人带来长期、持续的现金流收入。根据NAREIT的统计数据,与过去20年间标普500、罗素2000和巴克莱美国国债指数同期收益率相比,美国权益类REITS指数年化回报超过10%,长期收益更有优势


美国市场各类资产统计区间年收益率情况(%)

来源:NAREIT,中金证券,截止时间,2021-08-31


❤ 与其他资产低相关性,有助于优化投资组合。大部分REITs投资于不动产所有权,收益与风险介于股票和债券之间,与传统股债风险收益有显著差异,具有较好风险分散效果。从美国市场来看,作为现金、股票、债券之外的第四类资产,在过去20年,NAREIT的权益型REITs指数与各大类资产的相关性均不超过0.6。

数据来源:wind,中信证券,截止2021-08-31


❤ 一定的抗通胀属性:REITs的标的资产具有较强的抗通胀、保值功能。通货膨胀来临时物价上扬,产权类项目的价值也能获得提升,相应REITS资产也能实现升值


❤ 可场内买卖:REITs 投资门槛较低,流动性强,透明度高。公募REITs产品可以在交易所进行公开交易,投资者准入门槛低,流动性强;上市REITs 产品信息披露制度完善,且将绝大部分收益分配给投资者,运营透明度较高。


在投资标的方面,我国拥有庞大的基础设施存量市场,截止2021年6月,我国基建投资累计额达到170.7万亿,为REITs提供了丰富的底层投资资产。5G建设、数据中心等新基建领域正在发力,未来我国新老基建都具备较大的发展空间。

数据来源:中金证券 截止2020年12月

03
华夏越秀高速公路
基础设施REIT


由头部基金公司华夏基金、头部券商中信证券与越秀集团联合打造的华夏越秀高速公路REIT,究竟有何特点?


华夏越秀高速公路REITs的标的资产是汉孝高速,位于中部第一城、“祖国立交桥”湖北武汉,连接东西、南北向两大交通动脉,是福银高速(G70)的重要组成部分。过往3个自然年度经审计的营业收入都在1.5亿元以上。

注:“襄十随神”城市群指襄阳、十堰、随州、神农架;“宜荆荆恩”城市群指宜昌、荆州、荆门、恩施。数据来源:华夏基金,越秀高速财务报告,截止日期,2021年6月30日


高速公路资产属于特许经营权类资产,与园区等产权类资产相比,特许经营权类资产的IRR较高,且受市场环境、宏观经济和产业政策的影响相对较低,被视为公募REITs底层资产的优质选择。华夏越秀高速公路REITs在运作过程中,可根据高速公路的经营情况,将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。


华夏越秀高速公路REIT的主要原始权益人(发起人)是越秀(中国)交通基建投资有限公司,基金管理人是华夏基金,ABS管理人是中信证券,可谓是多方优势强强联合。



01.
REITs资产管理先行者-越秀交通

越秀交通是深耕公路投资运营25年的上市公司,优良资产储备充足,其背后的越秀集团是REITs资产管理先行者,也是经验丰富的市场化公路投资运营商,拥有超过15年的REITs资产管理经验。


02.
头部券商-中信证券

ABS管理人中信证券是国内头部券商,也是国内首个类REITs产品的管理人和销售机构,为国内类REITs产品奠定了基础交易框架。


03.
头部基金管理人-华夏基金

华夏基金2015年就组建了专门的REITs团队,在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员,具有丰富的REITs投资研究经验。这些都将为华夏越秀高速公路REITs在存续期内的高效平稳运行提供强有力的保障。


作为国际通行的配置资产,基础设施公募REITs以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产,可以有效盘活优质的基础设施资产,为基础设施建设提供资金。华夏越秀高速公路REIT的推出也为投资者提供了参与基础设施投资机会的便捷工具~

风险提示:1、本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征,其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金,低于股票型基金。2、本基金为基础设施基金,大部分资产投资于基础设施项目,具有权益属性,受经济环境、运营管理等因素影响,基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化,可能引起本基金价格波动,甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在基础设施之外投资固定收益资产,可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险,详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利,也不保证最低收益。7、投资者在投资本基金之前,请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件,充分认识本基金的风险收益特征和产品特性,认真考虑本基金存在的各项风险因素,并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力,在了解产品情况及销售适当性意见的基础上,理性判断并谨慎做出投资决策,独立承担投资风险。8、本资料中推介的产品由华夏基金管理有限公司发行与管理,代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。9、本资料不作为任何法律文件,资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议,我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短,不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险,入市需谨慎。





标签 基金投资REITS资产风险

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