香港上市的房地产信托(REITs)一览(上)


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今天盘点一下港股中的特殊收息股- REITs 。香港房地产投资信托基金(H-REITs)是集体投资计划的一种,透过集中投资于可带来收入的香港及/或海外房地产项目。H-REITs很大程度上借鉴了美国早期的REITs结构,以信托计划为投资实体,由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务,即实行外部管理人制度。相比日本(2001年)和新加坡(2002年),香港的 REITs 起步稍晚。直到2005年11月H-REITs才推出了第一只房地产基金(领汇 REITs)。

目前香港REITS(房地产投资信托基金),投资香港和内地的写字楼和商场并在香港二级市场交易,每年会把可分配利润的90%用于基金分配,一般股息率都可以达到4%-5% ,房产信托投资的这些房子收租稳定,而基金借用银行便宜利息的钱进行小幅借贷(利率2到4%),从而撬动了更高的回报率,从每年的股价涨幅+股息分红比例,平均年化在12%。

虽然目前整个市场处于熊市,但REITS由于其高股息回报以及其持有人的偏好,REITS基本上是都是长牛走势,所以特别适合稳健投资者长期持有或者定投;

2005年至今上市的REITS仅11只,其中两只已经私有化退市,另外1只近期私有化失败,所以在交易的总共有9只;目前香港跟随美联储加息,所以REITS的价格受到一定的压制(参考债券),但其派息未曾减少。(如果看中绝对收益,目前是很好的出手时机

总结一下其优势就是:

1.收益确定性高,相当于持有会升值且租售比4-5%的房子(这个内地没有这种机会)

2.价格波动小(慢牛走势)

3.90%收益用于派息,不存在管理者瞎作

4.不存在老千风险

下面狮山就对这9只还在交易的REITS进行简单介绍

01
领展房产基金          00823.HK                                             

基本信息:

目前在港上市的规模最大的房产基金,市值1660亿港币,持有香港150栋购物中心,内地2栋购物中心1栋写字楼。资产负债率12%,借贷成本2.89%。

股价及股息:

上图是股息走势,领展作为房产基金的老大其收益确实很强劲,粗略估算下其股息成长率有12%(包租公包租婆每年涨租子);下图是其股价前复权的走势,涨幅就不算了,因为10年前买的话,收息已经收回投资成本;

综合点评:

领展持有的物业整体上都比较优质,且管理者的管理水平也不错,所以当之无愧的龙头,目前价格78.8港元,每手500股合3.94万港币,适合大佬定投(狮山1年工资也就够买几手,真是定投不起);近期溢价27%出售价值120亿元的一篮子物业,资金充裕目前公司在市场上回购股份,回购价格77.8港元;目前公司市值较评估净资产打9折;

定投指数:

确实是不错的投资吃息品种,但单价太高,不适合小资金定投

02
冠君产业信托   02778.HK                                              

基本信息:

目前在港上市的规模第2大的房产基金,市值350亿港币,持有香港核心地段2栋甲级写字楼和1栋购物中心;目前资产负债率约20%,借贷成本2.6%,资产质量不如领展,且浮动物业管理费高达12%;

股价及股息:

上图是股息走势,这个股息过了10年还减少了,股息是负增长;下图是其股价前复权的走势,即使股息率一般,但受益于房产的大牛市,其物业升值依然带动股价涨了20倍;

综合点评:

冠君的规模和资产质量(租金回报)是比不上领展的,加之其管理费比价贵,所以这个股算不上很好的收息股(股息成长率为负);市场也是比较有效的,冠君市值长期比净资产打5-6折,以维持4%左右的股息率;目前股价5.4元,每手1000股合5400港元;不排除有私有化的可能;

定投指数:

目前可能不是很好的投资时机

03
汇贤产业信托 87001.HK                                              

基本信息:

目前在港上市的唯一以人民币计价的房地产信托是长江实业分拆的房地产信托基金,市值184亿港币(李嘉诚持有比例53.7%),持有中国4家5星级酒店及北京2栋综合物业;目前资产负债率41%,借贷成本2.2%;0.3%固定管理费(总资产)+3%浮动管理费(物业收入),管理费水平适中;目前股息率约8%;

股价及股息:

上图是股息走势,上市时间较晚,股息温和增长;下图是其股价前复权的走势,上市时有些泡沫,目前股价刚回本;这个信托很尴尬,11年上市超购2.5倍,还融了100多亿港币,看来跟着首富也未必能赚钱,所以打新还是要有纪律,否则套你七八年

综合点评:

酒店算不上特别好的资产,目前公司市值较净资产打7折,也算不上特别低估,唯一好看的是高达8%的股息率;目前价格3.2港币,每手1000股合3200港币;

定投指数:

不太喜欢此类资产,不要以为榜上首富就能赚钱;

时间原因,今天先写这3只信托,后面继续发文介绍剩下的房产信托;

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END

作者:狮山Y  (转载请获取本人授权 并注明出处!)



标签 REITS投资股息目前持有

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