超低利率,意味着全球房市泡沫永远不会破灭?




 

为了确保房市泡沫不至于破灭,各经济体完全可能想出各种奇奇怪怪的方法来,比如说大家可以效仿日本,将偿债周期延长到超过普通人生命周期,甚至长达一百年。




近日,新西兰政府评估之后得出结论,认为本国一路狂飙的房地产市场已经从繁荣阶段进入了泡沫阶段,恐怕会危及整体经济。对于这一结论,没有人会表示怀疑——过去一年时间里,当地房价猛涨了23%之多,使得对于许多人,尤其是年轻的首次购房者而言,居者有其宅已经彻底变成了幻想。要是这都不算泡沫,怎样算得上泡沫呢?

唯一的问题在于,眼下的泡沫已经和过去的泡沫有了重大的差别。事实上,在其他发达经济体如美国、英国等,房价也在持续稳步上涨。在澳大利亚,房价3月上涨了2.8%,创下三十三年以来的单月涨幅纪录。不过,各国政府和央行显然并不急着采取什么行动,正如法国兴业银行著名经济学家、市场怀疑派爱德华兹(Albert Edwards)所指出的,因为造成这一切的,其实正是他们的货币政策本身。

他们所执行的政策和逻辑上的恰好相反,由于疫情爆发导致经济停摆的缘故,各国利率去年都已经被削减到史上新低或者接近史上新低。影响力最为强大的美国联储已经为其他央行奠定了基调,他们对金融市场宣称,超低利率还将持续若干年。于是大家看到,在低借贷成本的确保之下,虽然经济陷入了衰退,但是房地产价格却在持续走高。

因此,尽管说泡沫的定义就是市场价格上涨到从基本面看去不合理的地步,但是说现在的全球房地产市场已经进入泡沫依然未必成立,因为全球金融危机以来,尤其是疫情爆发以来,世界已经进入了超低利率时代,大量廉价资金的持续涌入已经改写了基本面。目前看上去,哪一国现在都没有改弦更张,要让狂欢派对停止的意思。

澳大利亚墨尔本Nucleus Wealth投资部门负责人克拉森(Damien Klassen)相信,房地产市场的扭曲还将变得更加严重,因为西方经济体事实上还有进一步降息的空间。


他指出,欧元区的基础利率现在已经是-1%。在德国,十年期固定利率抵押贷款的利率已经低到了0.3%。在日本,当初疯狂的股票和房地产泡沫破灭后三十年间,该国一直在试图靠政府刺激和超低利率来稳定经济,当地的抵押利率也低到了1%以下。总之,那些曾经看似泡沫的东西,现在已经逐渐成为了新常态。


“房屋价格高不高,关键要看是否能够负担。”克拉森评论道,“现在工资并没有涨得那么快,因此负担能力的关键就在利率。抵押利率完全可能进一步走低,这一点在欧洲最为明显。”

价格走势是足以说明一切的。去年年底时,瑞银曾经发布过一份“全球房地产泡沫指数”报告,列出了那些房地产泡沫风险最大的全球城市名单。

根据房价收入比率等因素,并计入了当地市场扭曲度(比如利率的影响),瑞银将德国的慕尼黑和法兰克福列为风险最高的城市,然后是法国巴黎、荷兰阿姆斯特丹,以及瑞士苏黎士等,当然,十强榜单也少不了万年常客中国香港和英国伦敦。美国纽约排名第十八位,澳大利亚悉尼第十六位,新西兰并未纳入调查范围,但是该国首都奥克兰经常在其他研究当中被列为全球房价负担最重城市之一。

瑞银的指数显示,在美国和澳大利亚这样的国家当中,房价也许还有进一步上涨的空间。比如在澳大利亚,利用央行的融资机制,银行完全能够以0.1%的利率获得资金,然后以2%左右将其贷给消费者。虽然大多数经济学家都预计发达经济体不会再有进一步的降息,但是过去这些年的历史已经证明,只要空气中飘来经济危机的气息,借贷成本就会条件反射一般走低。


凯投宏观澳新经济学家伍迪(Ben Udy)预计,低利率还将继续保持,房价还将继续上涨。

“我们并不认为资产价格已经高估,更谈不上达到泡沫行将破灭的地步。”他分析道,“房价的长期走势还是要看供求关系的互动。短期内一个不可忽视的因素在于,由于封锁的缘故,人们手头有了更多的闲钱,而这已经导致了价格上涨。”

不过,凯投宏观确实预计,伴随疫情封锁造成的压抑需求逐渐释放出来,各种担保和激励措施逐渐消失,房价的涨势就将开始降温。新西兰央行已经收到了政府的通知,被要求帮助抑制价格上涨,而房地产投资者也正在面对着越来越严厉的税务机制,后者的目的就是打击投机。伍迪认为,新西兰央行可能在明年加息。他还认为,面对信贷增长大爆炸的局面,澳大利亚金融监管当局今年晚些时候将收紧放款标准。

不过,全球许多经济体依然在竞相执行着各种目光短浅的财政和货币政策,全然不顾这样的做法是对内寅吃卯粮,对外以邻为壑。工资增长长达几十年陷于停滞的势头还在持续,利率将继续保持低水平,而房价则将依然高企。

“澳大利亚现在陷入了和别人一样的债务陷阱,我们现在背负了如此沉重的债务,根本受不了加息,因为这将使得人们还债变得更加困难。”克拉森分析道,“要获得更多的经济增长,就只能诉诸降息,因此人们还会更多举债,当下的周期还将延续。”


他说,也许美国总统拜登力度惊人的刺激计划能够带来破局的机会。如果这种当代“新政”式的计划能够真正奏效,世界经济就有望走出怪圈,增长就将是来自实实在在的支出能力,而非债务。


与此同时,为了确保房市泡沫不至于破灭,各经济体完全可能想出各种奇奇怪怪的方法来,比如说大家可以效仿日本,将偿债周期延长到超过普通人生命周期,甚至长达一百年。

“这就像是温水煮青蛙。”克拉森感叹,“曾经,抵押贷款为期最多二十年,然后有了二十五年,现在又有了三十年,也许很快就会到五十年。许多人这辈子都不可能还完贷款,于是拥有自己的房子变得越来越像是租房——只不过房东是银行罢了。”

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