大股东自掏80亿驰援富力地产背后:3亿买入富力物业 100亿卖出


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导语

李思廉、张力将富力物业卖了100亿元,就算将其中的66.45亿元“借”给富力地产,还剩下33.58亿余元等待瓜分。

近几天,资本圈的热搜被富力占了,先是富力物业刷新行业“最贵”收购案,旗下的富良环球100亿元卖给碧桂园服务,后有富力地产执行董事和大股东李思廉、张力二人对外宣布将“自掏腰包”80亿港元(约为66.45亿元人民币补充富力流动资金。
 
一来一去之间,似乎是富力在卖物业救地产,其实不然,富力物业虽带着“富力”二字,但已不是富力地产的资产,二者从股权上没有直接关联,而是属于李思廉和张力的个人资产。
 
明面上看,是大股东自掏腰包驰援公司的感人之举,而实际上则是背后的资本运作更为精彩,李思廉、张力将富力物业卖了100亿元,就算将其中的66.45亿元“借”给富力地产,还剩下33.58亿余元等待瓜分,而值得一提的是,就在去年,两人仅仅花了3亿元就成功将富力物业收入囊中。
 


01

3亿变100亿 净赚97亿

 
围绕富力物业总价逾3亿元的交易可追溯至2019年12月,彼时,李思廉和张力二人出资成立广州富星,二人各持股50%,此后便展开了对富力物业旗下相关资产的持续收购。
 
2019年12月23日,广州富星以500万元的价格收购富力地产旗下大同恒富的全部股权;7天后,也就是12月30日,广州富星再次以500万元的价格,将天津华信物业管理有限公司收购;2020年4月,富力地产又以3亿元的价格将天力物业100%的股权出售给广州富星。
 
至此,李思廉与张力控制的广州富星以累计仅3.1亿元的代价获得富力物业旗下三家公司,而值得一提的是,大同恒富、天津华信和天力物业是富力物业在中国内地主要的经营实体,也就是富力物业的核心资产,这也意味着富力物业已基本“卖身”。
 
这样低的交易作价,因不足净资产的5%,无须通过股东会审批,而这一系列腾挪交易彼时饱受市场诟病。
 
银河联昌曾发布报告称,富力地产出售物业公司 “令人失望”,其指出,若按富力物业2019年业绩计,上述交易的市盈率大概约为6倍,与当时市场的平均市盈率约23倍相差颇大。
 
另外,美银也曾发布报告称,富力地产以极低价格出售套现,反映其管治不佳,当时便有分析表示,经过几次收购,李思廉和张力成功将物业板块从富力地产中剥离出来,收入了自己囊中,并开始推进物业上市。
 
2020年10月,富良环球成立,富良环球间接持有广州富星100%股权,富力物业则持有富良环球100%的股权,而值得一提的是,据富力物业此前招股书显示,富力物业实控人为李思廉、张力,分别拥有公司46.48%股份,另有二人的亲友陈思乐持股7.05%。
 
如今,随着富良环球成功“卖身”,李思廉、张力等将收到来自碧桂园服务约100亿元资金,简单来说,不过一年时间,李思廉、张力二人在一买一卖中,就成功将价值3亿元的富力物业变成100亿元,净赚约97亿元。
 


02

作出多项承诺 业绩待考

 
不过,值得注意的是,碧桂园服务这笔最高代价将不超过100亿元的交易设置了不高不低的门槛,公告中称,碧桂园服务将分两阶段共四期进行支付,第一阶段70亿元将分为三期,分别为20亿元、30亿元、20亿元;第二阶段则是针对未来0.66亿平方米在管面积合约,第四期支付为30亿元。
 
同时,富力物业及相关公司也作出了业绩承诺,富力物业承诺,富良环球的2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元,较2020年的业绩表现基本上翻倍。
 
这一业绩承诺指标也令市场有些意外,因为根据富力物业此前提交的招股书显示,2018年时,该公司还亏损1160万元,直到李思廉、张力二人接手后才一改此前的萎靡态势,2019年,富力物业利润则由亏转盈至6380万元;2020年,利润再度爆发,同比大幅增长275.6%至2.4亿元。
 
不过,富力物业近几年一直都处于亏损状态,其累积亏损额分别为3.67亿元、4.03亿元和1.80亿元,同期总资产分别为18.26亿元、12.79亿元、17.61亿元,对应净资产分别为-3.49亿元、-1.01亿元、-1.61亿元。
 
业绩不佳的同时,富力物业的资产负债率还处于较高水平,已经连续三年均超过100%,截至2020年底,其资产负债率为109.1%,较2019年的107.9%上升1.2个百分点。
 
如此看来,对于富力物业来说,“卖”似乎比上市要划得来,仅用一年多的时间就摇身一变成为价值超百亿的庞然大物,且在实控人李思廉与张力的安排下还充当了一回富力地产的“白衣骑士”。
 


03

短期债务缺口仍高达300多亿

 
而这,对于富力地产来说,仅仅只够偿还即期债务,远远不够偿还其庞大债务。
 
据第一财经报道,2021年9月27日,富力地产有一笔本金总额为2亿美元的优先票据到期;2022年1月,还有一笔本金总额7.25亿美元的优先票据到期,仅这两笔债务,就合计超70亿港元,这足以将李思廉与张力提供的80亿港元消耗殆尽。
 
另外,根据富力地产财报,截至2021年6月底,富力地产总负债约为3317.8亿元,虽然富力地产的负债指标均有下降,但其手头资金仍无法覆盖短债,非限制性现金对短债的覆盖甚至从年初的40%下降至25%,截至2021年6月底,富力地产持有现金及现金等价物(不包含受限制现金)仅为127.6亿元。
 
即使算上李思廉及张力为支持集团将提供的约66.45亿元(80亿港元)资金,短期债务缺口仍有324.98亿元,更不要说这笔财务支持,或可通过兑付再回到二人手中,而富力地产同时还将背上一笔贷款。
 
此外,值得注意的是,截至2021年6月底,富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%,净负债率为123.5%,现金短债比为0.55,“三道红线”全踩,依旧划为“红档”房企,不能新增有息负债。
 
“富力地产当前的财务状况,大股东不得不挽救,更多的是保命”,有业内人士直言,富力需要抓紧时间卖项目、卖好的项目,卖项目是目前能够快速收回现金的主要方式,只要富力愿意出售优质的核心资产,是不缺接盘者的。

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标签 富力物业地产李思廉现金

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